Από την προέγκριση στην οικοδομική άδεια: πόσο χρόνο παίρνει μια νέα πολυκατοικία
Η προέγκριση είναι το πρώτο σημάδι ότι έρχεται μια νέα πολυκατοικία. Από 3.992 νέες πολυκατοικίες με άδεια από το 2023, οι 1.626 είχαν πρώτα προέγκριση στη Διαύγεια, και για τις μισές από αυτές η άδεια βγήκε μέσα σε 51 ημέρες.
Με μια ματιά
- 51 ημέρες: ο διάμεσος χρόνος από την προέγκριση στην οικοδομική άδεια. Οι μισές πολυκατοικίες πήραν άδεια γρηγορότερα, οι μισές πιο αργά.
- Μία στις τέσσερις πήρε άδεια μέσα σε 22 ημέρες, και τρεις στις τέσσερις μέσα σε 106 ημέρες.
- Το 70% πήρε άδεια μέσα σε 3 μήνες, το 87% μέσα σε 6 μήνες. Μόλις το 3% χρειάστηκε πάνω από έναν χρόνο.
- Το 32% των αδειών έχει αναθεώρηση μέσα στους πρώτους 12 μήνες.
Οι πράξεις μιας νέας πολυκατοικίας
Στο σύστημα e-Άδειες, μια νέα οικοδομή περνά συνήθως από τρεις πράξεις, που αναρτώνται όλες στη Διαύγεια:
- Προέγκριση οικοδομικής άδειας. Ελέγχεται ότι το έργο τηρεί τους όρους δόμησης της περιοχής. Ισχύει 2 χρόνια.
- Οικοδομική άδεια. Με αυτήν ξεκινούν οι εργασίες. Ισχύει 4 χρόνια, ή 6 για κτίρια άνω των 5.000 τ.μ.
- Αναθεώρηση ή ενημέρωση. Η αναθεώρηση αφορά αλλαγές στο έργο ή παράταση της άδειας. Η ενημέρωση αφορά μικρότερες αλλαγές, όπως αλλαγή ιδιοκτήτη ή αλλαγές που δεν επηρεάζουν τη δόμηση, το ύψος και τις αποστάσεις.
Οι διάρκειες είναι του άρθρου 42 του ν.4495/2017. Πριν από την προέγκριση υπάρχουν συχνά και άλλα βήματα (π.χ. κατεδάφιση του παλιού κτιρίου, εγκρίσεις αρχαιολογίας ή δασαρχείου), που δεν τα μετράμε εδώ.
Πόσο κρατά, ανά έτος
| Έτος άδειας | Πολυκατοικίες με προέγκριση | Διάμεσος (ημέρες) | Μέσα σε 3 μήνες |
|---|---|---|---|
| 2023 | 412 | 53 | 67% |
| 2024 | 535 | 50 | 71% |
| 2025 | 331 | 46 | 72% |
| 2026 (έως 27/10) | 348 | 56 | 69% |
Ο χρόνος μένει σταθερός, γύρω στον ενάμιση με δύο μήνες, παρά τις αλλαγές του ΝΟΚ. Το 2026 είναι λίγο πιο αργό από το 2025, αλλά η διαφορά είναι μικρή.
Ανά περιοχή
| Περιοχή | Πολυκατοικίες | Διάμεσος (ημέρες) | Μέσα σε 3 μήνες |
|---|---|---|---|
| Αττική | 1.154 | 55 | 68% |
| Π.Ε. Θεσσαλονίκης | 124 | 48 | 77% |
| Υπόλοιπη Ελλάδα | 348 | 43 | 73% |
Στην Αττική η άδεια αργεί περίπου 12 ημέρες περισσότερο από την υπόλοιπη Ελλάδα. Η διαφορά μπορεί να έχει πολλές αιτίες, π.χ. τον φόρτο των υπηρεσιών δόμησης ή το μέγεθος των έργων· οι πράξεις δεν δείχνουν ποια.
Μετά την άδεια: η πρώτη αναθεώρηση
Από τις 2.759 νέες πολυκατοικίες που πήραν άδεια έως τις 30/9/2025, οι 887 (32%) είχαν αναθεώρηση ή ενημέρωση μέσα σε έναν χρόνο. Η αναθεώρηση δείχνει ότι το έργο «ζει»: συνήθως αλλάζει κάτι στη μελέτη, στους ιδιοκτήτες ή στα στοιχεία του έργου όσο αυτό προχωρά.
Τι σημαίνει για συνεργεία και προμηθευτές
- Η προέγκριση σε προειδοποιεί έναν με δύο μήνες νωρίτερα. Όταν βγει προέγκριση, η άδεια έρχεται συνήθως μέσα στο επόμενο δίμηνο. Για όποιον κάνει εκσκαφές, σκελετό ή προμήθεια σκυροδέματος και σιδήρου, αυτή είναι η στιγμή για την πρώτη επαφή με τον κατασκευαστή.
- Η άδεια ισχύει 4 χρόνια. Δεν ξεκινούν όλα τα έργα αμέσως, αλλά τα περισσότερα προχωρούν. Μια άδεια του τελευταίου εξαμήνου είναι πιθανότατα εργοτάξιο σήμερα ή σύντομα.
- Στον χάρτη φαίνονται και τα έργα που έχουν μόνο προέγκριση. Τα βρίσκεις στο φίλτρο «Είδος πράξης».
Πώς μετράμε
Νέες πολυκατοικίες: κτίρια με τουλάχιστον 4 επίπεδα και κατοικίες σε τουλάχιστον 2 ορόφους, με πρώτη οικοδομική άδεια από 1/1/2023 έως 27/10/2026. Για κάθε έργο μετράμε τις ημέρες από την παλαιότερη προέγκρισή του έως την πρώτη άδειά του, και μόνο όταν η προέγκριση βρέθηκε στη Διαύγεια και είναι πριν από την άδεια. Το 59% των έργων δεν έχει συνδεδεμένη προέγκριση, π.χ. γιατί δεν χρειάστηκε ή γιατί εκδόθηκε πριν από την περίοδο που καλύπτουμε. Για την αναθεώρηση μετράμε μόνο άδειες έως 30/9/2025, ώστε κάθε έργο να έχει πλήρη χρόνο παρατήρησης. Πηγή: πράξεις του ΤΕΕ στη Διαύγεια.