Τα μπόνους του ΝΟΚ και οι νέες πολυκατοικίες: τι έγινε από τον Δεκέμβριο του 2024
Τον Δεκέμβριο του 2024 το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε αντισυνταγματικά βασικά «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ. Στις πράξεις του ΤΕΕ φαίνεται καθαρά τι ακολούθησε: οι νέες πολυκατοικίες έπεσαν στο μισό το πρώτο τρίμηνο του 2025 και επανήλθαν στα επίπεδα του 2024 μέσα στο 2026.
Με μια ματιά
- Νοέμβριος και Δεκέμβριος 2024: 109 και 149 νέες πολυκατοικίες· ο Δεκέμβριος είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος μήνας της τετραετίας, μετά τον Απρίλιο του 2024 (153).
- Ιανουάριος–Μάρτιος 2025: 128 νέες πολυκατοικίες συνολικά, έναντι 278 το ίδιο τρίμηνο του 2024 (−54%).
- Ιανουάριος–Μάρτιος 2026: 284, δηλαδή ξανά στο επίπεδο του 2024.
- Ιανουάριος–Σεπτέμβριος: 844 το 2024, 672 το 2025, 834 το 2026.
Τι έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας
Η Ολομέλεια του ΣτΕ εξέτασε προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών στον Άλιμο και με τις αποφάσεις 146/2025 έως 149/2025 έκρινε αντισυνταγματικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν.4067/2012). Το διατακτικό ανακοινώθηκε στις 11 Δεκεμβρίου 2024 και το πλήρες κείμενο δημοσιεύτηκε στις 5 Φεβρουαρίου 2025 (ECOPRESS, Capital).
Σύμφωνα με τις αποφάσεις, όπως τις παρουσίασαν τα παραπάνω μέσα:
- Δεν επιτρέπεται να εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης τα πατάρια, να υπάρχει χώρος κύριας χρήσης στο δώμα, και να μετρούν οι πισίνες κατά 50% ως φυτεμένη επιφάνεια.
- Τα κίνητρα για μεγαλύτερη δόμηση ή ύψος (π.χ. για ενεργειακή απόδοση) δεν μπορούν να δίνονται απευθείας με την οικοδομική άδεια· χρειάζεται ειδικός πολεοδομικός σχεδιασμός.
- Επιτρέπεται η εξαίρεση για κλιμακοστάσια, φρεάτια ανελκυστήρων, κοινόχρηστους διαδρόμους και έρκερ.
- Προστατεύονται οι άδειες με αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών έως 11/12/2024.
Η απάντηση της πολιτείας
Ο ν.5197/2025 (ΦΕΚ Α' 76/16.5.2025, άρθρα 66–71) ρύθμισε τις άδειες που είχαν εκδοθεί με τα κίνητρα έως τις 11/12/2024 και θέσπισε το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», ένα αντισταθμιστικό τέλος υπέρ του δήμου (άρθρο 68). Μετά τη γνωμοδότηση 135/2025 του ΣτΕ εκδόθηκε το Π.Δ. 94/2025 (ΦΕΚ Α' 196/11.11.2025) για το «Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων» (κείμενο). Το τέλος είναι 8% ή 15% της αξίας των επιπλέον τετραγωνικών, ανάλογα με την περίπτωση (GOBHMA).
Η υπόθεση δεν έχει κλείσει. Δήμοι, μεταξύ αυτών ο Άλιμος, η Κηφισιά και το Μαρούσι, προσέφυγαν ξανά στην Ολομέλεια κατά του Π.Δ. και των άρθρων του ν.5197/2025· η υπόθεση συζητήθηκε στις 6 Μαρτίου 2026 (aftodioikisi.gr). Έως τη σύνταξη αυτού του άρθρου δεν βρήκαμε δημοσιευμένη απόφαση. Τον Σεπτέμβριο του 2026 το Ε' Τμήμα (απόφαση 1176/2026) ακύρωσε άδεια στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς λόγω προσαύξησης του συντελεστή δόμησης (ECOPRESS).
Τι δείχνουν οι άδειες, μήνα με μήνα
Νέες πολυκατοικίες με πρώτη οικοδομική άδεια, από τις πράξεις του ΤΕΕ στη Διαύγεια:
| Μήνας | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Ιανουάριος | 61 | 80 | 35 | 73 |
| Φεβρουάριος | 55 | 86 | 44 | 88 |
| Μάρτιος | 90 | 112 | 49 | 123 |
| Απρίλιος | 74 | 153 | 85 | 85 |
| Μάιος | 67 | 76 | 85 | 104 |
| Ιούνιος | 82 | 81 | 108 | 101 |
| Ιούλιος | 70 | 112 | 113 | 97 |
| Αύγουστος | 37 | 76 | 68 | 64 |
| Σεπτέμβριος | 76 | 68 | 85 | 99 |
| Οκτώβριος | 106 | 106 | 105 | – |
| Νοέμβριος | 79 | 109 | 108 | – |
| Δεκέμβριος | 82 | 149 | 108 | – |
| Σύνολο | 879 | 1.208 | 993 | 834 έως 30/9 |
Τρία πράγματα ξεχωρίζουν:
- Το τέλος του 2024. Τον Νοέμβριο και τον Δεκέμβριο του 2024 εκδόθηκαν 258 νέες άδειες πολυκατοικιών, σχεδόν όσες το δίμηνο Μαρτίου–Απριλίου 2024 (265), το μεγαλύτερο της τετραετίας. Οι πράξεις δεν λένε γιατί· συμπίπτει χρονικά με την αναμονή της απόφασης του ΣτΕ, που είχε συζητηθεί τον Οκτώβριο του 2024.
- Το πρώτο τρίμηνο του 2025. Με 35, 44 και 49 νέες πολυκατοικίες, ήταν το χαμηλότερο τρίμηνο της περιόδου. Από τον Απρίλιο του 2025 οι άδειες ανέβηκαν ξανά, και από τον Ιούνιο ξεπέρασαν τις 100 τον μήνα.
- Το 2026. Το εννεάμηνο του 2026 (834) είναι σχεδόν ίσο με του 2024 (844) και 24% πάνω από του 2025 (672). Ο Μάρτιος του 2026, με 123 νέες πολυκατοικίες, είναι ο τρίτος μεγαλύτερος μήνας της τετραετίας.
Η ΕΛΣΤΑΤ, που μετρά όλες τις οικοδομικές άδειες και όχι μόνο τις πολυκατοικίες, κατέγραψε για ολόκληρο το 2025 30.199 άδειες, 2,6% λιγότερες από το 2024, και 9,7% λιγότερη επιφάνεια (newmoney, 27.3.2026). Στις νέες πολυκατοικίες η πτώση ήταν μεγαλύτερη: −18%, από 1.208 σε 993.
Τι σημαίνει για όσους δουλεύουν στην οικοδομή
- Τα έργα του κενού του 2025 δεν χάθηκαν όλα: η ροή νέων αδειών του 2026 είναι ξανά σαν του 2024. Για συνεργεία που ξεκινούν μετά τον σκελετό (ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, κουφώματα, μονώσεις), οι άδειες του 2026 σημαίνουν δουλειά το 2027.
- Η εκκρεμότητα στο ΣτΕ αφορά κυρίως έργα με κίνητρα. Όποιος συνεργάζεται με μια κατασκευαστική σε έργο που ξεκίνησε με τα παλιά μπόνους καλά κάνει να ρωτήσει αν η άδεια έχει ρυθμιστεί.
- Για να δεις τα έργα κάθε μήνα στην περιοχή σου, άνοιξε τον χάρτη ή διάβασε τα μηνιαία άρθρα.
Πώς μετράμε
Μετράμε μόνο νέες πολυκατοικίες: κτίρια με τουλάχιστον 4 επίπεδα και κατοικίες σε τουλάχιστον 2 ορόφους, την ημερομηνία της πρώτης οικοδομικής άδειας. Αναθεωρήσεις και προεγκρίσεις δεν μετρούν. Πηγή: πράξεις του ΤΕΕ στη Διαύγεια, έως 27/10/2026. Οι άδειες μετρώνται από τον Νοέμβριο του 2022, οπότε ένα έργο του 2023 με παλαιότερη άδεια μπορεί να μετρά ως νέο. Το νομικό μέρος είναι σύνοψη από τις πηγές που αναφέρουμε, όχι νομική συμβουλή.